こんにちは。
mahalo不動産です。

「実家は父名義だけど、そのうち売ろうと思っている。」

「最近、父の物忘れが増えてきた…。」

そんなご相談をいただくことが増えました。

実は、不動産は所有者本人の意思確認ができなければ売却できません。

「まだ元気だから大丈夫」

と思っていても、突然病気や認知症になるケースは珍しくありません。

今回は

・認知症になると本当に売れないの？
・贈与した方がいいの？
・税金はどう違うの？

を、不動産に詳しくない方でも分かるように解説します。

認知症になると家は売れなくなる？

結論からいうと、

売却が非常に難しくなります。

家を売るには

・売買契約
・司法書士による本人確認
・登記

などで

「本人の意思」

が必要になります。

もし認知症などで

「契約内容を理解できない」

と判断されると、

契約自体ができません。

つまり

「売りたくても売れない」

状態になってしまうのです。

「家族だから売れる」は大きな勘違い

意外と多いのが

「息子だから売れるでしょ？」

というケース。

しかし、

親名義の不動産は

子どもでも勝手には売れません。

たとえ

・介護していても

・一緒に住んでいても

・固定資産税を払っていても

名義人本人しか売却の意思表示はできません。

成年後見制度になるケースも

認知症になってしまうと

家庭裁判所へ申し立てをして

成年後見制度

を利用することがあります。

成年後見人が選ばれると

不動産売却は可能になる場合もありますが、

ここで問題があります。

売却まで時間がかかる

申立てから数か月かかることもあります。

家庭裁判所の許可が必要

自宅を売る場合などは

許可が必要になるケースがあります。

自由に財産を動かせない

一度成年後見制度になると、

資産管理は厳しく行われます。

「家族が自由に売却する」

というイメージとは違います。

では贈与しておけば安心？

ここで多くの方が考えるのが

「元気なうちに子どもへ贈与すればいいのでは？」

ということです。

確かに、

認知症になる前なら

贈与という選択肢もあります。

しかし、

贈与には税金が発生する可能性があります。

ここが重要です。

贈与のメリット

売却しやすい

子ども名義になるため、

将来の売却がスムーズです。

相続手続きが簡単になる場合も

亡くなってから名義変更するより

早めに整理できるケースがあります。

家族で計画を立てやすい

売却

建替え

賃貸

なども自由になります。

贈与のデメリット

ここを知らずに贈与すると後悔することがあります。

贈与税

年間110万円を超える贈与などでは、制度や特例の適用状況によって贈与税が問題になる場合があります。

不動産取得税

贈与による取得では、不動産取得税が課されることがあります。

登録免許税

相続よりも高くなることがあります。

将来の税金が増えることも

取得費の引き継ぎや税務上の扱いによっては、将来売却した際の税負担に影響するケースがあります。

「認知症になる前だから、とにかく贈与した方が得」とは一概には言えません。

相続と贈与、どちらが得？

実は

ケースによって全く違います。

例えば

贈与が向いているケース

・今後数年以内に売却予定

・親が十分元気

・他の相続人とも話し合い済み

・税理士にも相談済み

相続が向いているケース

・急いで売る予定はない

・相続税の特例が使えそう

・税負担を比較してから決めたい

・家族構成や財産状況を踏まえて検討したい

つまり

「みんな贈与した方が得」

という答えはありません。

実は「家族信託」という方法もある

最近増えているのが

家族信託（民事信託）

です。

例えば

父が元気なうちに

子どもへ管理・売却の権限を託しておく方法です。

認知症対策として利用されることがあり、

状況によっては成年後見制度より柔軟に資産管理ができる場合があります。

ただし、契約内容の設計や税務・法務の検討が重要なため、司法書士や弁護士などの専門家への相談が欠かせません。

「まだ元気だから」は一番危ない

不動産の相談で本当に多いのが

「あと1年早ければ…」

というケースです。

・突然の脳梗塞

・認知症

・入院

・施設入所

これらは予測できません。

元気なうちだからこそ

家族で

「この家どうする？」

という話し合いをしておくことが大切です。

mahalo不動産では売却だけではなく相談から承ります

mahalo不動産では

売却のご相談だけではなく、

・相続前のご相談

・実家を今後どうするか

・空き家になる前の対策

・ご家族との進め方

などもサポートしています。

必要に応じて、税理士・司法書士など専門家と連携しながら、お客様の状況に合わせたご提案を行っています。

「まだ売るかわからない」

そんな段階でもお気軽にご相談ください。

まとめ

高齢の親名義の土地や建物は、

認知症になってしまうと売却が難しくなる可能性があります。

だからといって、すべてのケースで生前贈与が最善というわけではありません。

大切なのは、

• 認知症になる前に家族で話し合う
• 贈与・相続・家族信託など複数の選択肢を比較する
• 税金や法律の専門家にも相談しながら判断する

ことです。

「まだ先の話」と思っていても、早めの準備がご家族の負担を大きく減らすことにつながります。