「親から実家を相続したけれど、誰も住む予定がない」

「とりあえず空き家のままにしている」

「売るか貸すか決められず、そのまま数年経ってしまった」

このような方は、決して少なくありません。

相続したばかりのときは、片付けや相続登記、遺品整理など、やらなければならないことも多く、

「家のことは、もう少し落ち着いてから考えよう」

となりがちです。

しかし、相続した空き家については、

「何もしないまま時間が過ぎること」が一番もったいないケースがあります。

なぜなら空き家は、放置期間が長くなるほど建物が傷みやすくなり、草木の繁茂や防犯上の問題が起こるだけでなく、条件によっては固定資産税の負担が大きくなる可能性もあるからです。

さらに見逃したくないのが、

相続した空き家を一定期間内に売却すると、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる可能性がある

という制度です。

相続した空き家をお持ちなら、

「まだ売るつもりはないから大丈夫」

ではなく、

「今、売った場合にはどんなメリットがあるのか」

だけでも一度確認しておくことをおすすめします。

空き家を放置する5つのデメリット

空き家を所有しているだけなら、それほどお金はかからないと思われるかもしれません。

ところが実際には、空き家にはさまざまな維持費とリスクがあります。

1．建物は人が住まなくなると傷みやすい

住宅は、人が生活していれば自然に窓を開けたり、換気をしたり、水道を使ったりします。

ところが空き家になると、

・湿気がこもる
・カビが発生する
・床や柱が傷む
・雨漏りに気づかない
・配管が劣化する
・害虫や害獣が入り込む

といった問題が起こりやすくなります。

「まだ十分住める家だったのに、数年間放置したことで大規模な修繕が必要になった」

ということもあります。

つまり、

空き家は放置している間にも、資産価値が少しずつ下がっていく可能性がある

ということです。

2．草木が伸びて近隣トラブルになる

特に春から夏にかけて問題になりやすいのが、

空き家の草ぼうぼう問題です。

雑草が道路や隣地まで伸びたり、庭木の枝が隣家へ越境したりすると、

「虫が増えた」

「落ち葉が入ってくる」

「見通しが悪い」

「防犯上心配」

など、近隣の方から苦情につながることがあります。

相続して自分が住んでいなくても、所有者になれば管理について考える必要があります。

遠方に住んでいるからといって、そのままにしておくことはおすすめできません。

3．火災・不法侵入・不法投棄などのリスク

管理されていないことが分かる空き家は、防犯上のリスクも高まります。

郵便物がたまっている。

庭が草だらけ。

雨戸が閉まりっぱなし。

夜になっても明かりがつかない。

こうした状態が続けば、

「この家は誰も来ていない」

と外から分かってしまいます。

不法侵入、不法投棄、放火などの心配も出てきます。

国土交通省も、放置された空き家には倒壊だけでなく、ねずみ・害虫、不法侵入など衛生面・防犯面で周辺に悪影響を及ぼす可能性があるとしています。

4．空き家の固定資産税が急に高くなることがある

ここは、空き家を相続された方にぜひ知っていただきたいところです。

住宅が建っている土地には通常、

「住宅用地の特例」

があります。

土地のうち200㎡以下の小規模住宅用地については、固定資産税の課税標準が原則6分の1に軽減されています。

200㎡を超える部分についても、一定の範囲で3分の1に軽減されます。

そのため、

「古い家でも建っているほうが土地の固定資産税が安い」

と言われることがあります。

しかし、ここで注意が必要です。

「空き家＝すぐ固定資産税6倍」ではありません

インターネットでは、

「空き家にすると固定資産税が6倍になる」

という表現を見かけることがあります。

これは少し説明が必要です。

単に誰も住まなくなったからといって、翌日から固定資産税が6倍になるわけではありません。

しかし、適切に管理されていない空き家が市区町村から

「管理不全空家」

または

「特定空家」

として扱われ、改善を求められたにもかかわらず、最終的に勧告を受けると、土地に適用されていた住宅用地特例を受けられなくなる可能性があります。

つまり、

「空き家だから税金が上がる」のではなく、「管理せず放置し続けること」が大きなリスク

なのです。

2023年の空家法改正によって、特定空家になる前の段階である**「管理不全空家」**も指導・勧告の対象となりました。

以前よりも、

「まだ倒壊するほどではないから大丈夫」

とは言いにくくなっています。

5．そして一番もったいないのが「売却のタイミング」を逃すこと

空き家を相続した方に、もう一つぜひ知っていただきたい制度があります。

それが、

「相続した空き家の3,000万円特別控除」

です。

正式には、

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除

といいます。

一定の条件を満たす相続空き家を売却した場合、

譲渡所得から最高3,000万円を控除できる可能性があります。

これは非常に大きなメリットです。

「相続して3年以内」が大切

ここでよく検索されるのが、

「相続 空き家 3年以内」

という言葉です。

正確には、国税庁では、

相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

が要件の一つとされています。

例えば単純に、

「相続した日からピッタリ3年以内」

という意味ではありません。

しかし、期限がある制度なのは間違いありません。

そのため、

「まだ使うかもしれない」

「そのうち兄弟で話し合おう」

「荷物がたくさんあるから来年考えよう」

と先送りしているうちに、せっかく利用できた可能性のある特例の期限を過ぎてしまうことがあります。

3,000万円控除を使うと何が違うの？

例えば、空き家を売却して譲渡所得が2,000万円発生したとします。

何も特例がなければ、この譲渡所得をもとに税金を計算することになります。

しかし、相続空き家の3,000万円特別控除の条件を満たしていれば、

最高3,000万円まで譲渡所得から差し引ける可能性があります。

つまり、売却価格そのものから3,000万円引かれる制度ではありません。

売却によって発生した「譲渡所得」から控除する制度

です。

税金に大きな差が出る可能性があるため、相続した実家を売却する方にとって非常に重要な制度です。

ただし、相続した空き家なら何でも3,000万円控除になるわけではありません

ここはとても重要です。

主な条件には、

・亡くなった方が相続直前まで主として住んでいた家であること
・原則として昭和56年5月31日以前に建築された家であること
・区分所有建物ではないこと
・相続直前に原則として亡くなった方以外が住んでいなかったこと
・売却代金が1億円以下であること
・一定期間内に売却すること

などがあります。

また、一定の条件を満たせば、被相続人が老人ホーム等へ入所していたケースも対象になる可能性があります。

さらに、2024年1月1日以降の売却では制度が拡充され、一定の場合には売却後、翌年2月15日までに耐震改修または建物の取り壊しを行う場合も対象となる仕組みがあります。

なお、相続人が3人以上の場合、2024年1月1日以降の譲渡については控除額が最高2,000万円となります。

そのため、

「うちは3,000万円控除が使える」

と自己判断して売却を進めるのではなく、個別に条件を確認することが大切です。

「相続した空き家をどうしよう？」と思ったときが相談のタイミング

私たちが空き家についてお話を伺っていて感じるのは、

空き家になった直後より、

3年、5年、10年と経ってから困って相談されるケースのほうが解決することが増えている

ということです。

・草が伸びてしまった
・近所から苦情が来た
・雨漏りしている
・家の中の荷物がそのまま
・兄弟で意見がまとまらない
・解体したほうがいいのか分からない
・売れる家なのか分からない
・固定資産税だけ払い続けている

こうなる前に、一度整理してみませんか。

空き家は「売る」だけが答えではありません

mahalo不動産では、

「とにかく売りましょう」

というところからお話を始めるのではありません。

まず、

この空き家を今後どうしたいのか。

そこから一緒に考えます。

例えば、

そのまま中古住宅として売却する

まだ建物が使えるのであれば、古家付き住宅・中古住宅として売却できる可能性があります。

解体して土地として売却する

建物の状態や土地の需要によっては、更地にして売却する方法もあります。

ただし、建物を取り壊すと、翌年の固定資産税の基準日である1月1日時点の状況などによって住宅用地特例が使えなくなることがあります。

「とりあえず解体してから考える」ではなく、売却計画とセットで考えることが重要です。

リフォームして貸す

立地や建物の状態によっては、修繕して賃貸住宅として活用できる場合もあります。

空き家のまま管理する

すぐに売却や賃貸をしない場合でも、草刈り・換気・建物確認など、定期的な管理を行うことで劣化や近隣トラブルを防ぎやすくなります。

相続した実家、「まだ大丈夫」が一番もったいないかもしれません

空き家問題では、

「いつか考えよう」

という時間が、意外に大きな負担につながります。

1年経てば、草木は伸びます。

2年経てば、家の傷みが進むかもしれません。

そして3年、4年と時間が経つうちに、税制上の特例の期限が迫ってくることもあります。

だからこそ、

相続したら「すぐ売る」必要はなくても、「すぐ調べる」ことは大切です。

売った場合はいくらになるのか。

解体費はいくらかかるのか。

そのまま売れるのか。

貸すことはできるのか。

3,000万円特別控除は使えそうなのか。

固定資産税は今後どうなるのか。

これだけでも把握しておけば、その後の選択肢は大きく変わります。

行田市・羽生市・熊谷市・鴻巣市・加須市周辺の相続空き家もご相談ください

「親の家を相続したけれど、何から手をつけていいか分からない」

そんな段階で大丈夫です。

空き家を売るかまだ決めていなくても構いません。

mahalo不動産では、

相続した空き家、古家付き土地、空き地、解体、売却、賃貸活用、空き家管理などについて、一つひとつ状況を整理しながらご相談をお受けしています。

行田市を中心に、羽生市・熊谷市・鴻巣市・加須市など近隣地域の空き家・相続不動産についてもお気軽にご相談ください。

空き家にとって一番もったいないのは、

「何もしないまま年月だけが過ぎてしまうこと」

かもしれません。

相続した家だからこそ、急いで処分するのではなく、

今どんな選択肢があるのかを知ったうえで、これからを決める。

それが大切だと思います。

まとめ｜相続した空き家は「3年」を意識して早めに確認を

相続した空き家を放置すると、

・建物の老朽化
・雑草や庭木による近隣トラブル
・火災や不法侵入などの防犯リスク
・管理不全空家・特定空家となるリスク
・固定資産税の住宅用地特例が外れる可能性
・売却時に利用できる税制優遇の期限を逃す可能性

など、時間が経つほど問題が増えることがあります。

そして、一定の条件を満たす相続空き家なら、

相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却

によって、

譲渡所得から最高3,000万円の特別控除

を受けられる可能性があります。

「うちの実家は対象になる？」

「古い家だけれど、そのまま売れる？」

「解体してから売ったほうがいい？」

「固定資産税はいくら変わる？」

そんな疑問が出てきたら、まずは専門家に確認してみましょう。

空き家は、放置するより「早めに選択肢を知る」ことが大切です。

※税制の適用には個別の要件があります。実際の適用可否や税額については税務署・税理士等へご確認ください。